知っておくべき借地権の注意事項

借地権にはいくつか注意すべき点があります。そこで注意する点を紹介したいと思います。まず、旧法が適用されるか新法が適用されるかという問題です。平成4年8月に借地借家法が改正されています。それ以前に借地権を設定していた場合には旧法が適用され、それ以降は新法が適用されます。

旧法では木造建築物が建設される場合には20年以上、マンションなどでは30年以上の賃借になります。また、借地上の建物を増改築、建て替え、修繕する場合に、土地を貸している人の承諾が必要なことがあります。借地上の建物を売却する場合も同様です。なぜなら現在ほとんどの借地権は賃借権に基づくものが多いからです。賃借権に基づく借地権は自由に譲渡することができません。もし承諾を得なければ、貸した人が不利益を被る場合もあり、紛争の原因となる可能性も否定できません。では、建物譲渡と共に借地権を第三者に譲渡したい場合で、土地を貸している人から承諾を受けられない時にはどうしたらよいでしょうか。その場合、裁判所が許可を出すことになります。ただし、借地権の条件の変更を命じられることがあったり、土地を借りている人が貸している人へ承諾料(一定の財産の給付)をしなければならないことがあります。

相続に関する借地権

最後に借地権を相続した場合、どうなるか説明します。土地を借りている人が亡くなった場合、その相続人の方(子など)が貸している人に、「土地を相続しました」という通知を送れば、承諾などは不要です。相続する場合には承諾は必要ありませんが、遺贈の場合には承諾が必要となります。遺贈とは遺言によって財産等を親族に贈与する制度です。この承諾が得られなかった場合に、譲渡と同様に裁判所へ許可の申し立てをすることができます。土地を貸している人が亡くなってしまった場合においてもその相続人に引き継がれ、同様に使用することができます。ただし、土地を貸している人が第三者に土地を売却してしまった場合は、問題が起こります。借地上の建物に借りている人の名義がないとその土地を明け渡せと言われたら、返さなければなりません。

これまで見てきたように、借地権と言っても様々な種類があり、使用用途や年数等の契約に仕方によって分けられています。土地を借りたい人はどのような借り方をすればよいか、年数はどの程度か、更新は必要かをよく検討してみてください。また、貸す側の人も、その土地をどの程度まで貸したいか、貸した後にどうするかをよく考えて契約しましょう。

借地権の種類

普通借地権と定期借地権があります。普通借地権は契約満了時に土地を貸す人に正当な理由がなければ、借りる人の希望によって契約を更新できる定期借地権は予め契約で決められた期間、土地を借りることができる権利を指します。

定期借地権には、一般定期借地権と建物譲渡特約付き借地権と事業用定期借地権があります。一般定期借地権とは1、契約を更新しない。2、建物を再築しても存続期間を延長しない。3,建物買取請求権を行使しない。左記3つの特約(当事者間の特別の合意のことを指す)が許され、50年以上の長期に亘って土地を借りることができます。建物譲渡特約付き借地権とは、土地を明け渡す(返す)時に建物も同時に買い取ってもらう借地権の事を言います。

30年以上の期間で設定することができるので、貸す側の人にとっては一般定期借地権よりも短い期間で設定できることになります。また建物を賃貸している場合には、賃貸業を引き継ぐ事が出来ることになります。事業用定期借地権とは店舗等を建てる目的で設定する借地権です。10年以上50年未満の期間を設定することができます。建物譲渡特約付き借地権と違い、土地を明け渡す時に建物を買い取ってもらうことはできません。

借地権がわかるサイト

借地権とは、借地借家法に借家法と共に規定され、土地に建物を所有する目的で第三者から借りる権利のことを指します。物権である地上権と債権である土地賃借権が含まれます。

物権とは一物一権主義と言われるように直接に支配して他の権利が排他的であるもののことを言います。債権とは物権とは違い、排他性を持たない権利の事を言います。地上権である場合には、所有者が土地を別の人に売った場合においてもその土地を使うことができますが、賃借権の場合には所有者の承諾がなければ使い続けることができません。また、土地を建物を所有する目的ではなく、青空駐車場、資材置き場等の利用目的で賃借する場合には、民法の基準に従って20年の賃借になります(仮に30年と定めても無効となります)が、建物を所有する目的で賃借する場合には最短で30年借りることができます。

契約の期間を定めなかった場合、または定めたけども30年未満だった場合には30年に引き伸ばされます。また、契約の更新時においても、最初の更新では最短で20年、2回目以降で最短で10年と比較的長い間借りられることが特徴です。借地借家法は特別法にあたり、民法に対して優先される法律です。民法の保護では借りる人が弱い立場になるために、こういった法律が設けられました。

では、どのような種類の借地権が実際にあり、どのような違いがあるか、借地権の注意事項、借地権は相続できるのかについてまとめたので、見ていきましょう。